新田科技城承诺低价土地吸引租户 拟改造落马洲鱼塘

新田科技城承诺低价土地吸引租户 拟改造落马洲... — Analysis

据《南华早报》2026年10月14日报道，香港旗舰创科项目“新田科技城”的运营商——新田科技城有限公司承诺将以可负担的土地价格吸引租户，并透露正计划在靠近深圳边境的落马洲一带填平并重新开发鱼塘，以满足一家需要超过20公顷土地的大型客户的需求。这一举措旨在加速推动香港的创科产业发展，缓解长期困扰业界的高地价与空间不足问题。

运营商誓言以“沙田模式”降低用地成本

新田科技城有限公司主席蔡毅超（Sunny Chai Ngai-chiu）在10月14日由政府支持的物流及供应链多元技术研发中心举办的“LSCM物流高峰会”上表示，将效仿“沙田数据中心”的土地批租方式，向未来租户提供价格合理的土地。蔡毅超回忆称，数年前政府将军澳的土地批给香港科技园公司时，其补地价金额是位于广东省深汕特别合作区的一座创新园的10倍。他强调：“我们必须改变思路，不能再用传统的高地价思维来发展创科园。”

鱼塘改造计划：20公顷以上大客户的需求

蔡毅超透露，新田科技城正在研究将落马洲附近现有的鱼塘区域进行填平与重新规划，以容纳一位需要超过20公顷土地的重要客户。该客户的身份尚未公开，但据信是一家从事先进制造与研发的跨国科技企业。改造鱼塘涉及与地政总署、土木工程拓展署等多个部门的协调，项目预计需要数年才能完成。这一计划标志着新田科技城从传统的“科学园”模式向“大型产业基地”转型的尝试。

新田科技城：连接深圳的创科桥头堡

新田科技城位于香港北部都会区，与深圳皇岗口岸仅一河之隔，总规划面积约240公顷，是香港近年来最大的创科土地项目。根据香港创新科技及工业局的数据，项目首阶段将提供约60公顷土地，重点发展人工智能、生物科技、微电子等前沿领域。蔡毅超表示，新田科技城的定位是“深港创科合作的核心节点”，目标吸引内地及全球顶尖企业设立总部或研发中心。

租金与地价优势：对标内地创新园区

蔡毅超在峰会中进一步指出，新田科技城的土地价格将参考内地同类创新园区的水平，而非香港传统商业区的地价。“我们不是要卖地赚钱，而是要创造就业和产业生态。”他举例说，香港科技园公司在将军澳的数据中心地块，补价高达每平方英尺数千港元，而同样的钱在深汕合作区可以买到面积大10倍的土地。新田科技城的目标是将地价控制在让初创公司和中小型企业也能负担得起的范围内。

业界反应：期待但需配套落实

香港物流及供应链多元技术研发中心总监陈志强（音译）在接受《南华早报》采访时表示，新田科技城的低价土地承诺“非常积极”，但关键在于配套基础设施的同步建设。“仅仅提供便宜的地还不够，还要有便捷的交通、电力供应、以及人才公寓。”他引述一份行业报告指出，香港创科界每年因土地和租金成本过高而流失约2000名研发人员。新田科技城若能兑现低价承诺，将有效扭转这一趋势。

FAQ段

Q1: 新田科技城的土地价格具体会定在什么水平？

A1: 目前尚未公布具体定价。但运营商主席蔡毅超承诺将参照“沙田数据中心”的土地批租方式，提供远低于传统商业地价的价格。预计具体地价将在2027年初的租户招租手册中披露。

Q2: 落马洲鱼塘改造是否涉及环境评估？

A2: 是的。根据香港法例，任何填平鱼塘或改变土地用途的行为都需要进行环境影响评估（EIA）。新田科技城有限公司表示已初步咨询环保团体，并承诺在规划过程中兼顾生态保护与产业发展。

总结与展望

新田科技城作为香港北部都会区创科引擎的核心载体，其“低价土地+鱼塘改造”策略显示出特区政府决心打破过往高地价对产业的束缚。若这一模式成功落地，不仅有望吸引更多跨国企业落户，还将为香港与深圳的创科融合提供实质性空间。未来三年将是该项目的关键建设期。

Market Overview

新田科技城运营商承诺以可负担土地价格吸引创科企业，并计划改造落马洲鱼塘以满足超20公顷的大型客户需求。蔡毅超在物流峰会上透露地价将参考内地创新园区，缓解香港创科用地瓶颈。